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Newsletter

Newsletter April 2018

Liebe Mitglieder,

in Europa sind seit einiger Zeit die Roaminggebühren weggefallen, ein europaweites Interrailticket soll jungen Menschen näher zusammenbringen und das Erasmus-Programm wird weiter ausgebaut. Die politischen Verantwortungsträger setzen vieles daran, Europa zu stärken und jungen Studierenden Auslandsaufenthalte so schmackhaft wie möglich zu machen. Eine Idee hätte ich noch: Lassen Sie uns einen einheitlichen Rechtsrahmen für studentischen Wohnraum in Europa schaffen. Dann können Alain aus Frankreich oder Sophie aus Deutschland ganz leicht zur Universität nach Warschau ziehen und müssen sich keine Gedanken mehr darüber machen, welche Ausstattungsmerkmale ihre Wohnungen haben und ob das Internet nun in der Miete inkludiert ist oder nicht.

Dem Präsidium des BfSW geht es aber nicht nur um Europa, sondern insbesondere um Deutschland mit seinen Bundesländern und ihren jeweils unterschiedlichen Bauordnungen. Aus diesem Grund haben wir uns kritisch zum neuen Koalitionsvertrag der Bundesregierung und bei einer Anhörung im Hessischen Landtag eingebracht. Details hierzu und viele andere Dinge finden Sie im aktuellen Newsletter. Ich wünsche Ihnen viel Freude damit!

Mit den besten Grüßen

Ihr

Rainer Nonnengässer

Vorstandsvorsitzender BfSW

 

Tatendrang an den falschen Stellen

Fangen wir mit der guten Nachricht an. Nach monatelangen Sondierungsgesprächen und Koalitionsverhandlungen haben wir in Deutschland endlich eine neue, handlungsfähige Regierung. Damit ist – nicht nur für die beteiligten Politiker – eine nervenaufreibende Hängepartie vorbei. Die schlechte Nachricht lautet: Auch diesmal sieht der Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD kein eigenständiges Bauministerium vor. Das bedauern wir sehr. Diese Tatsache zeigt uns deutlich: Die Relevanz des Themas Bauen ist bei den politischen Entscheidungsträgern noch nicht angekommen. Dabei wäre genau das notwendig, um die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zu entschärfen – und endlich mehr studentischen Wohnraum zu schaffen.

Der seit Jahren bestehende Mangel an Klein- und Mikrowohnungen in den Ballungsgebieten und Universitätsstädten führt zu einer immer stärkeren Fehlbelegung größerer familientauglicher Wohnungen. Dadurch verschärft sich die schwierige Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt zusehends. Um adäquaten Wohnraum für Studenten zu schaffen und so den Wohnungsmarkt insgesamt zu entlasten, müssen in einem ersten Schritt die Besonderheiten studentischen Wohnens in den jeweiligen Bauordnungen Berücksichtigung finden. Dabei ist es entscheidend, dass die unterschiedlichen Bauordnungen bundesweit in diesen Punkten einheitlich gestaltet werden.

Keine Vision zur Problemlösung

Statt diesbezüglich an einer effektiven Lösungsstrategie zu arbeiten, zeigt die Politik mit dem sogenannten Baukindergeld und der pauschalen Kampfansage an Share Deals stattdessen Tatendrang an den falschen Stellen. Denn es ist überhaupt nicht ersichtlich, ob und wie das Baukindergeld dem Wohnungsmangel entgegenwirken kann und ob eine rechtliche Neugestaltung von Share Deals tatsächlich zu einer Entlastung bei der Grunderwerbsteuer für Privathaushalte führen wird. Ganz klar hingegen ist: Die Zahl der Studienanfänger wird sich nach einer Studie des Centrums für Hochschulentwicklung (CHE) bis zum Jahr 2050 merklich weiter erhöhen. Die Schaffung von neuem studentischen Wohnraum muss deshalb Priorität haben. Seitens der Politik fehlen diesbezüglich leider noch immer deutliche Signale und eine konkrete Vision zur Lösung der Problemlage.


 

5 Fragen an Rainer Nonnengässer

„Die Politik muss den Weg frei machen“

Herr Nonnengässer, die Stimmung auf der MIPIM 2018 war vielen Teilnehmern zufolge sehr gut. Wie haben Sie die wichtigste internationale Immobilienmesse in diesem Jahr erlebt – teilen Sie die positiven Eindrücke?

Rainer Nonnengässer: „The sky is the limit“ – so könnte man die Gefühlslage wohl recht treffend beschreiben. Noch nie ist weltweit so viel Kapital in Immobilien geflossen. Das Zinsniveau ist nach wie vor bei fast Null. Warum also sollte die Stimmung da anders als gut sein? Trotzdem ist die Marktsituation mit ein wenig Vorsicht zu genießen. Bei aller Euphorie steht mittlerweile die Frage im Raum, wie es mittelfristig weitergeht. Denn die Produkte auf dem Markt werden heute teilweise zu Preisen gehandelt, die sich durch die Produkte selbst nicht mehr rechtfertigen lassen. Nehmen Sie Berlin: Dort werden mittlerweile Summen für Wohnungen abgerufen, die sich über die Mieten gar nicht mehr abbilden lassen. Da kann und muss man schon fragen, wo das hinführt. Die starke Nachfrage, die durch die hohe Liquidität im Markt entsteht, lässt sich so schnell gar nicht decken.

Über welche Themen wurde denn, abgesehen von einem sich möglicherweise drehenden Markt, noch diskutiert?

Nonnengässer: Was viele Markteilnehmer über alle Assetklassen hinweg umtreibt, sind neben der Frage, wie lange der Zyklus noch weitergeht, der Brexit und die Rolle der USA im Weltgeschehen. Gerade die Politik der Trump-Regierung wird genau verfolgt. Viele fragen sich: Kann ich in den auch langfristig noch in den USA investieren? Und: Wie werden sich US-Investoren künftig verhalten?

Mit Blick auf die Assetklasse Studentisches Wohnen: Wo sehen sie aktuell die beliebtesten Investment-Hotspots?

Nonnengässer: Die klassischen Märkte wie Deutschland oder auch Spanien bleiben beliebt. Aber wir sehen auch ein stark gewachsenes Investoreninteresse in Polen, Ungarn, Tschechien und den baltischen Staaten. Das hat mit dem verbesserten Bildungsangebot und -niveau in diesen Ländern zu tun. Polen beispielsweise ist bei vielen wohlhabenderen Familien aus Indien und China mittlerweile sehr beliebt. Sie schicken ihre Kinder verstärkt dort auf die Hochschulen und kurbeln damit die Immobilienmärkte an.

Werfen wir einen genaueren Blick auf Deutschland. Der BfSW setzt sich für die Schaffung von mehr studentischem Wohnraum ein, der hierzulande dringend benötigt wird. Wie wird sich die Assetklasse in den kommenden Jahren entwickeln?

Nonnengässer: Auf Seiten der Investoren, vor allem der asiatischen und amerikanischen, ist das Interesse an der Assetklasse groß. Die Finanzierung ist heute kein Problem – alle großen Banken sind mit studentischem Wohnen vertraut. Die entscheidende Frage wird sein: Was tut sich auf regulatorischer Ebene?

Was genau muss sich ändern?

Nonnengässer: In den kommenden Jahren werden die Trennlinien zwischen den Assetklassen Wohnen, Büro und Hotel zunehmend verschwimmen. Schließlich ändern sich auch die Lebens- und Arbeitswelten. Die Grenzen sind hier bereits fließend. Entsprechend werden Mischobjekte wie kombinierte Wohn- und Geschäftshäuser mit integrierten Hospitality-Angeboten zunehmend attraktiv. Sie bilden die Bedarfe ihrer Nutzer besser ab. In solchen Objekten sind auch sehr gut Studenten- oder Mikro-Apartments denkbar – beziehungsweise: wären denkbar. Denn noch lassen unsere baurechtlichen Anforderungen, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, entsprechende konzipierte Lebensangebote nur in Ausnahmefällen zu. Hier muss die Politik aktiv werden und den Weg frei machen für die notwendigen bundesweit einheitlichen Genehmigungsmodelle.

 

Unnötige Hürden bei der Schaffung von studentischem Wohnraum

Wir brauchen in den deutschen Metropolen und Universitätsstädten mehr studentischen Wohnraum. So viel steht fest. Studenten haben aber andere Bedürfnisse und Anforderungen an Wohnraum als beispielsweise Familien oder Senioren. Deshalb fordern wir schon lange: Bei den Bauvorgaben müssen die speziellen Bedürfnisse des studentischen Wohnens stärker Beachtung finden. Gleichzeitig müssen Vorgaben, die bei der Schaffung von Studentenwohnungen unnötige Hürden darstellen, angepasst oder abgeschafft werden.

Genau aus diesem Grund hat sich der BFSW im Februar auch am Gesetzgebungsverfahren zur Neufassung der Hessischen Bauordnung und zur Änderung landesplanungs- und straßenrechtlicher Vorschriften beteiligt. Der Ausschuss für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung des Hessischen Landtags hatte zur offiziellen Anhörung nach Wiesbaden geladen. Dort haben wir unsere Änderungsvorschläge eingereicht.

Worauf zielen wir konkret ab? Wir sind beispielsweise davon überzeugt, dass etwa die Festschreibung von Abstellräumen für jede Wohnung sowie separate und schwellenlos erreichbare Abstellräume für Kinderwagen und Gehhilfen im Falle von Studentenwohnungen unnötig ist. Pauschale Festsetzungen zielen an den Anforderungen des studentischen Wohnens vorbei. Auch die Festlegung von Mindestanforderungen für die Barrierefreiheit oder die derzeitigen Vorgaben für die Vorhaltung von Pkw-Stellplätzen sind in diesem Fall unverhältnismäßig. Hier sehen wir klar Nachbesserungsbedarf. Über den weiteren Verlauf der Gesetzesnovelle halten wir Sie natürlich auf dem Laufenden.


 

 

 

Termine

DLA Real Estate Forum,Tel Aviv, 2. Mai 2018

LD Events – Student Housing 2018, London, 15. Mai 2018

DLA European Real Estate Forum, London, 16. Mai 2018

EAIE Konferenz, Genf, 11.-14. September 2018

Expo Real, München, 8.-10. Oktober 2018