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Interview mit Lutz Dammaschk, Schatzmeister und Vorstand BfSW

Erstveröffentlichung am 27. Juni 2016 bei Management Circle

Mikro-Apartments entwickeln sich seit einiger Zeit zu einer entscheidenden Asset-Klasse. Doch wie kam es zu dieser Entwicklung und wie zukunftsfähig ist diese Wohnimmobilie? Diese und weitere Fragen beantwortet unser Experte Lutz Dammaschk in unserem exklusiven Interview. Vor allem Investoren werden einige Antworten begeistern.

Interview mit Lutz Dammaschk, Schatzmeister und Vorstand BfSWWir erleben im Moment einen absoluten Trend, der mit Studentenapartments begonnen hat. Die damit verbundenen Prognosen sind bis 2025 stabil.

Lutz Dammaschk , VEGIS UNTERNEHMENSGRUPPE , Neu Isenburg

Lutz Dammaschk ist seit 1983 in der Immobilienwirtschaft tätig. Er war über 15 Jahre Vorstand einer der führenden Wohnungsprivatisierungsunternehmen mit über 16.000 verkauften Einheiten. Weiterhin war er über  fünf  Jahre  für  die ausländischen  Finanzinvestoren  Cerberus  und Pirelli RE tätig. Zuletzt war er Leiter Property Management Deutschland bei PRE mit rund 75.000 Einheiten. Seit 2010 ist Lutz Dammaschk Geschäftsführer  der  VEGIS  UNTERNEHMENSGRUPPE und dort zuständig für die operativen Aufgaben und den Bereich VEGIS Campus.

MC: Mikro-Apartments sind zunächst für Studierende konzipiert worden. Mittlerweile gelten auch Berufspendler und sogar auch Senioren als Zielgruppe. Wen betrachten Sie als die passende Zielgruppe? Und welche Anforderungen haben die verschiedenen Zielgruppen an das Micro Living?

LD: Es ist richtig, dass mittlerweile drei unterschiedliche Nutzerformen als Zielgruppe für Micro-Living oder auch temporäres Wohnen infrage kommen. Die Anforderungen  und Bedürfnisse der einzelnen Nutzer sind recht unterschiedlich.

Gleich sind jedoch bei allen Zielgruppen die Grunderfordernisse wie zentrale Lage, Anbindung an ÖPNV/Autobahn/Fernstraßen, Einzelhandel und Dienstleistungen in direkter Nähe, ein urbanes Umfeld mit gastronomischen und kulturellen Angeboten, flächenoptimierte Wohnungstypen sowie Bezahlbarkeit.

An die Apartments selbst werden nachfolgende Anforderungen gestellt: Einzelapartment mit eigener Nasszelle und Pantry-Küche, bedarfsgerechte Vollmöblierung, Multimediaanschluss TV & Internet, wenn möglich auch barrierefrei. Wenn wir über die Zielgruppe Pendler, Young Professionals, Banker et cetera sprechen, kommt eine höherwertige Ausstattung des Apartments mit Fernseher und Küchenutensilien zum Tragen sowie hinzubuchbare Dienstleistungen für beispielsweise Reinigung und Wäschewechsel. Alle Wohnformen werden in den meisten Fällen über eine sogenannte ALL-IN-Miete (alles inklusive) am Markt angeboten.

Bei Senioren spielt das Thema Barrierefreiheit eine besonders große Rolle und der Wohnungszuschnitt samt Größe muss variabel sein.

Die passendste Zielgruppe sind sicherlich derzeit Studenten und Pendler sowie Young Professionals. Senioren kommen erst in zweiter Linie infrage. Dazu müssen aber im Vorfeld Voraussetzungen wie Barrierefreiheit und Variabilität der Apartments erfüllt sein.

MC: Wie schätzen Sie die Zukunftsfähigkeit dieser relativ neuen Wohnform ein?

LD: Wir erleben im Moment einen absoluten Trend, der mit Studentenapartments begonnen hat. Die damit verbundenen Prognosen sind, was die Studentenzahlen betrifft, bis 2025 stabil. Dabei ist der Zulauf von Studenten aus anderen Ländern und eventuell das Thema Flüchtlinge noch gar nicht berücksichtigt. Mittlerweile hat sich die allgemeine Entwicklung in den TOP 7 Standorten auf das Thema „Temporäres Wohnen“ ausgebreitet. Die demographische Entwicklung in den kommenden Jahren und die damit verbundene Alterspyramide zeigen eindeutig auf, dass in Zukunft die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum für Senioren sehr stark ansteigen wird und es hier noch viel zu wenig geeignete Angebote am Markt gibt.

Ein Mikro-Apartment in Paris (12qm).

MC: Wo liegen Ihrer Meinung nach die Herausforderungen bei der Schaffung von Mikro-Apartments?

LD: Die große Herausforderung liegt darin, dass es an passenden Grundstücken und Objekten in geeigneten Lagen fehlt. Dazu bestehen immer noch Hürden in der Umsetzung wie zum Beispiel das Thema der Stellplatzsatzung in einigen Bundesländern. Oft scheitern Projekte schon dadurch an der wirtschaftlichen Machbarkeit. Der neugegründete Bundesverband für Studentisches Wohnen (BfSW), dem ich als Vorstand und Schatzmeister angehöre, hat es sich zu einem der Ziele gemacht, solche bürokratischen und baupolitischen Hürden zu beseitigen und das Thema „Studentisches Wohnen“ als eigenständigen Bestandteil des Immobilienmarktes mit eigenen Bauvorgaben anzuerkennen.

Die gesamte Situation wird dazu führen, dass in Zukunft noch mehr Umnutzungen und Umbauten von bestehenden Wohn- oder Gewerbegebäuden erfolgen müssen, um die unverändert hohe Nachfrage zu befriedigen. Damit einhergehend wird es auch einen Trend geben, der in den letzten Jahrzehnten in Deutschland eher verpönt war: Das Wohnen im Hochhaus. Ein Bauen in der Breite ist heute in vielen Städten gar nicht mehr oder nur noch teilweise möglich. Insofern muss es wieder in die Höhe gehen, wie es in vielen ausländischen Metropolen schon praktiziert wird. Verbunden mit Qualität und Sicherheit wird hier in Deutschland künftig eine neue Wohnform entstehen, die auf eine hohe Nachfrage treffen wird.

MC: Welche Vorteile ergeben sich durch diese Wohnform für Investoren?

LD: Für Investoren und Bauherren gibt es mehrere Vorteile, die die Wohnform als Anlageprodukt interessant macht. Zum einen sprechen wir hier schon im Vergleich zur klassischen Wohnform „Wohnen“ von Anfangsrenditen von circa 5 Prozent netto. Weiterhin besteht die Möglichkeit unter Ausnutzung der wiederum vergleichsweisen hohen Fluktuation von bis zu 25 Prozent pro Semester weitere Anpassungen der Miethöhen vorzunehmen. Man wächst also quasi in die ansteigende Rendite hinein. Mietausfall findet selten statt, da durch ausreichende Kautionen und Bürgschaften der Eltern eine hohe Absicherung besteht. Und zum Schluss: Studenten sind besser als ihr Ruf! All diese Punkte machen das Produkt sehr interessant. Wenn dann noch mit einer gewissen Variabilität gebaut wird und Themen wie Barrierefreiheit von Anfang an berücksichtigt werden, steht einer erfolgreichen Umsetzung und gegebenenfalls auch Nachnutzung nichts im Wege.

Mikro-Apartements

MC: Dr. Jens Laub beschrieb auf dem Immobilienforum München den Trend zu Mikro mit drastischen Worten: „Selbst in Gefängnissen in Norwegen habe man mehr Platz.“ Mit wie wenig Raum kann sich ein Mensch Ihrer Meinung nach zufrieden geben? Und daran anschließend: Wie lange sollte man in einem Mikro-Apartments wohnen?

LD: Diese Meinung teile ich absolut nicht. Es hängt natürlich immer von der jeweiligen Nutzergruppe ab, wie hoch der tatsächlich benötigte Wohnraumbedarf ist.

Zu meiner Zeit als Student hatte ich in Frankfurt ein Studentenapartment mit insgesamt 13,5 Quadratmeter Wohnfläche. Wir Studierende haben dies als „Wohnküche mit Klo“ betitelt. Für einen Studenten als Nutzer sind 18 – 22 m² Quadratmeter Wohnfläche inklusive Nasszelle und integrierter Pantry-Küche vollkommen ausreichend. Dabei muss man noch berücksichtigen, dass das Apartment in der Regel nicht Lebensmittelpunkt ist und am Wochenende Heimfahrten zu Mama, Familie oder Freunden anstehen. Ein Mikro-Apartment, dass sich eher an eine andere Zielgruppe richtet, die schon im Berufsleben steht und über eigenes Einkommen verfügt, sollte von der Größe bei circa 28 bis 40 Quadratmeter Wohnfläche liegen. Dies führt dazu, dass wir über 1 ½ oder 2 Zimmer-Appartements reden. Die Nutzungsdauer ist auch wiederum von der Nutzergruppe abhängig. In Studentenapartmentanlagen ziehen oft die sogenannten Erstsemester ein, die sich dann später noch einmal wohnlich verändern. Die Nutzungsdauer ist im Schnitt rund 18 Monate. Bei Mikro-Apartments stellen wir Mietlaufzeiten zwischen drei Monaten – manchmal auch noch kürzer – und bis zu zwei Jahren fest.